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2020年1月11日，张某1为买受人，某甲公司为出卖人，双方签订合同编号为HG****111的《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》，合同约定某甲公司将坐落于南昌市红谷滩区**街**号**#**单元**层**室房产出售于张某1，房价每平方米14716.99元，总价款1308488元，其中装修价为307539.69元，房屋预测建筑面积为88.91平方米｡ 签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款;买受人应当于2020年4月22日前支付首期房价款398488元，余款91万元向银行申请贷款支付。
合同签订后，张某1按约支付案涉房屋购房首付款及办理按揭贷款｡ 2022年7月27日，南昌市洪城房产测绘中心对案涉房产所在11#楼作出《房屋建筑面积测绘成果报告》，验收结论为合格｡ 2023年3月15日，某甲公司作出《房屋交付通知书》，通知张某1于2023年3月26日办理交房手续｡ 2023年3月23日，某甲公司向张某1开具了金额为1308488元的江西增值税普通发票｡ 2023年3月24日案涉房屋所在的11#楼工程取得南昌市住房和城乡建设局的《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》｡ 2023年3月26日，张某1自行委托第三方江西某某网络科技有限公司对案涉房产进行验房，第三方出具《叁舍匠心验房第三方房屋查验报告》，该报告称案涉房产存在客厅门扇门套磕碰掉漆，门扇间隙大，猫眼松动，鞋柜多处破损，弱电箱内未安装插座，弱电箱盖子未安装;卫生间门扇门套磕碰掉漆，洗脸池台板周边缝隙未封堵，门扇、层板破损，柜门间隙大，角磕碰，镜柜缺失层板，热风机整体不通电，排气管未接，等电位接地不通，花洒接口处漏水，洗浴区地砖破损，挡水条漏水;厨房墙砖空鼓，地砖缝隙大，开关未装，柜门板破损，油烟机未安装，吊顶未开孔，阳台墙面多处破损，未做漆面，阳台吸顶灯未居中安装，热水器未安装;南次卧地板软塌，主卧窗户窗扇关不上;客厅，卫生间洗脸池位置多块地砖空鼓;客厅、两次卧、阳台多个插座未通电;全屋多处墙面污渍，脱落，未打磨刷漆，吊顶开裂;全屋水管未按本小区统一规范走吊顶里面;三个房间的电路未按规范分两个支路等问题｡ 另外，上述验房当日，油烟机及热水器未来安装｡ 张某1为此拒绝收房，并将以上问题利用微信告知物业工作人员，要求对以上问题进行整改｡ 某甲公司对上述案涉房屋问题进行部分整改，但并未满足张某1要求｡ 为此，张某1与某甲公司、某某物业南昌分公司发生纠纷，张某1将某甲公司、某某物业南昌分公司诉至一审法院｡
张某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令某甲公司向张某1支付2022年12月30日至2023年3月25日延期交房违约金共计11253元;2.判令某甲公司和某某物业南昌分公司向张某1支付2023年4月至2024年4月每月房租2500元，共计32500元;3.判令某甲公司和某某物业南昌分公司支付2023年4月至2024年4月物业费每月284.5元，共计3698.5元;4.判令某甲公司完成房屋维修整改工作｡ 包括地砖空鼓，顶棚、墙面脱落，厨房吊顶破裂，橱柜门破损，卫生间门破损，水管未走吊顶，三个房间电路仅一条支路，空调安装孔未预留;5.判令某甲公司就张某1所购房屋装修中水管未走吊顶，三个房间电路仅一条支路，空调安装孔未预留等不符合其整个小区标准的做法，登报向张某1赔礼道歉;6.本案受理费由某甲公司、某某物业南昌分公司承担。
一审法院查明,2020年1月24日，南昌地区爆发新型冠状肺炎疫情｡ 自2020年1月24日江西启动重大突发公共卫生事件一级响应，南昌市亦采取了相应程度的管控措施｡ 2020年2月12日南昌市自然资源和规划局发布《关于防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展的通知》，通知允许延期开竣工，对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地，受疫情影响不能按时开竣工的，受让人可申请延期开竣工，延期时间视疫情情况原则上不超过6个月｡ 2020年3月12日江西省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应｡ 2022年3月至2022年5月期间，南昌地区再次爆发新型冠状肺炎疫情，并采取疫情管控措施｡
某某物业南昌分公司为案涉503室房所在社区物业服务企业，如正常收房物业费从2023年4月1日起算，每平方米3.2元｡ 张某1尚未交纳物业服务费｡ 案涉房屋厨房抽油烟机于2023年9月15日安装复验完毕｡ 热水器在抽油烟机安装前安装完毕｡
2022年8月，张某1配偶李某某与案外人高某华签订《房屋租赁合同》，合同约定案外人高某华将坐落在南昌市新建区**小区的住房出租给张某1配偶李某某使用，租赁期自2022年8月15日至2025年6月15日，租金为1300元/月｡
一审庭审后，张某1与某甲公司双方就案涉503室房屋目前仍存在的瑕疵问题再进行查验，共同确认存在的问题如下：1.玄关顶棚局部开裂，主卧墙面一处开裂;2.厨房门板一处破损;3.卫生间门口地砖两块局部空鼓;4.阳台墙面油沫局部破损;5.卫生间门套、房间门套有钉眼;6.阳台吸顶灯安装位置偏向一侧｡ 另外，关于张某1反馈户内水管走地、房间电线三个房间只有一条支路，某甲公司未确认有一定的问题，而案涉合同未约定户内水管走地、房间电线并不能举证上述安装方案违反国家标准或行业标准，故一审法院对张某1反馈户内水管、房间电线安装存在质量上的问题不予采纳｡
一审法院认为，本案系2021年1月1日之前的法律事实持续至民法典施行后的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案适用民法典的规定｡ 张某1与某甲公司双方签订的《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应按约定履行义务｡ 案涉买卖合同约定出卖人应当在2022年12月30日前向买受人交付该商品房;除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金｡ 2022年7月27日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》,2023年3月24日案涉房屋取得《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》，某甲公司于2023年3月26日向张某1交付案涉房产，张某1认为案涉房产存在“客厅门扇门套磕碰掉漆，门扇间隙大，猫眼松动，鞋柜多处破损”等大量质量上的问题，张某1未予收房｡ 一审法院认为案涉房子存在“客厅门扇门套磕碰掉漆，门扇间隙大，猫眼松动，鞋柜多处破损”等房屋的品质问题，均系房屋装修中的瑕疵问题，非案涉房产建筑方面存在严重质量上的问题，不影响房屋的交接，案涉房屋符合交房条件，故一审法院确认2023年3月26日被告某甲公司已交房｡ 南昌地区自2020年1月至3月和2022年3月至2022年5月受新型冠状肺炎疫情影响，实行相应的管控措施，案涉工地项目开展亦受该疫情的影响｡ 新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力｡ 根据南昌市自然资源和规划局2020年2月12日发布的通知，对于受疫情影响不能按时开竣工的，可申请延期开竣工，延期时间视疫情情况原则上不超过6个月｡ 结合上述案情，一审法院认为某甲公司逾期交房的天数未超出因疫情影响的范围，不应承担违约责任，故一审法院对张某1主张要求某甲公司支付2022年12月30日至2023年3月25日延期交房违约金共计11253元的诉讼请求不予支持｡
关于支付房屋租金的问题｡ 张某1称案涉房产存在多处质量上的问题仍未维修整改，导致张某1无法收房入住，长期租房，要求某甲公司、某某物业南昌分公司支付自2023年4月至2024年4月每月房租2500元｡ 经一审法院审查，张某1所称的案涉房产质量上的问题均系案涉房屋装修的瑕疵问题，且案涉房产确实存在装修瑕疵问题，而某甲公司对该问题长时间未整改到位，应当就上述违约行为承担违约责任｡ 而案涉购房合同中约定：“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担｡ ”考虑到案涉房屋为精装修房，抽油烟机为生活必备厨房家电，且某甲公司于2023年9月15日安装复验完毕，再结合张某1租房情况、案涉房产金额、维修等案情，故一审法院酌定某甲公司支付张某1房租损失5000元，用于弥补张某1因案涉房产装修存在瑕疵问题导致无法充分使用案涉房产而伴随的损失，对张某1超出部分该项诉讼请求不予支持｡ 某某物业南昌分公司系案涉房屋物业服务公司，其向张某1提供的物业服务项目为案涉房产主体承重结构部分、公用部分等维护和管理，不含案涉房屋内部的装饰装修的维护，故张某1向某某物业南昌分公司主张要求其承担租金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持｡
关于物业费的问题｡ 本案中，一审法院已就因案涉房产装修存在瑕疵问题导致无法充分使用案涉房产而伴随的损失部分酌定某甲公司予以赔偿，故一审法院对张某1主张要求某甲公司支付自2023年4月至2024年4月期间的物业费3698.5元的诉讼请求不予支持｡ 另，某某物业南昌分公司已按约向张某1提供了物业服务，且张某1并未向某某物业南昌分公司支付自2023年4月至2024年4月期间的物业费，故张某1主张要求某某物业南昌分公司支付其自2023年4月至2024年4月期间的物业费3698.5元，无事实和法律依据，一审法院不予支持｡
关于案涉房屋质量整改问题｡ 本案中，案涉房屋仍存在“1.玄关顶棚局部开裂，主卧墙面一处开裂;2.厨房门板一处破损;3.卫生间门口地砖两块自部空鼓;4.阳台墙面油沫局部破损;5.卫生间门套.房间门套有钉眼;6.阳台吸顶灯安装位置偏向一侧”的装修质量上的问题，现房屋处于质量保修期内，某甲公司应按合同约定的装饰装修质量标准，由某甲公司继续整改、维修｡
关于登报赔礼道歉问题｡ 案涉商品房买卖合同未约定登报赔礼道歉的事项，且法律并未规定开发商出现其所开发的房屋装修中水管未走吊顶、三个房间电路仅一条支路、空调安装孔未预留等不符合其整个小区标准的做法的情形时，开发商需登报向张某1赔礼道歉，故一审法院对张某1主张要求某甲公司就案涉房屋装修中水管未走吊顶，三个房间电路仅一条支路，空调安装孔未预留等不符合其整个小区标准的做法，登报向张某1赔礼道歉的诉讼请求不予支持｡
一审判决：一、某甲公司于判决生效之日起十日内赔偿张某1损失5000元;二、某甲公司于判决生效之日起二十日内对张某1提出的房屋装饰装修质量问题(1.玄关顶棚局部开裂，主卧墙面一处开裂;2.厨房门板一处破损;3.卫生间门口地砖两块局部空鼓;4.阳台墙面油沫局部破损;5.卫生间门套.房间门套有钉眼;6.阳台吸顶灯安装位置偏向一侧)做维修、整改至张某1、某甲公司之间《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》约定的质量标准(已整改完毕的除外);三、驳回张某1的其他诉讼请求｡
一审判决后，张某1上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持张某1的一审全部诉讼请求;二、一审和二审诉讼费由某甲公司、某某物业南昌分公司承担｡ 事实与理由：一、一审法院认为没有争议的部分不符合事实｡ 1、一审判决错误认定《商品房买卖合同》的签订日期为2020年1月11日，张某1和某甲公司商品房合同签订日期为2020年4月22日｡ 2、合同第十六条、附件十一《补充协议》第七条和第十二条均为某甲公司单方面制定的格式条款，签订合同过程中，张某1完全不知晓上述条款的内容及意义，该条款侵犯了张某1的正当法律权益｡ 二、疫情对本项目施工的影响不符合事实;某甲公司没有充分的证据证实存在疫情影响｡ 张某1和某甲公司商品房合同签订日期为2020年4月22日，此时疫情已结束，某甲公司应该能预见并采取适当措施避免相关影响｡ 自2020年4月至2022年2月我市没有受到疫情影响,2022年3月至2022年5月疫情影响主要范围为新建区，我市其他各县区特别是项目所在的红谷滩区没有大范围封控｡ 同时期，距项目1.6千米的华润昆仑御项目提前3个月交付，位于红角州的华润万象城悦府更是提前一年交付，足以证明红谷滩区特别是红角洲九龙湖区域未受到疫情严重影响｡ 三、一审判决未支持张某1要求某甲公司就户内水管未走吊顶、三个房间只有一个支路的问题进行整改以及道歉、赔偿的要求，违法违规且不符合客观事实｡ 1、**一期全部水管都是走吊顶，三个房间都是分2个支路，张某1已提供证据证明这一事实，而案涉503室水管全部走地，三个房间只有一条支路，与本项目其他业主完全不同｡ 2、一审判决认为：“关于张某1反馈户内水管走地、房间电线三个房间只有一条支路｡ 某甲公司未确认存在问题，而案涉合同未约定户内水管走地、房间电线并不能举证上述安装方案违反国家标准或行业标准，故对张某1反馈户内水管、房间电线安装存在质量问题不予采纳｡ ”该认定罔顾事实｡ 张某1一审中明确指出，根据《住宅室内装饰装修工程质量验收标准DB36T+1754-2023》规定，案涉三个房间插座数量达到的12个超出了最高标准，存在巨大的安全隐患｡ 且张某1要求某甲公司根据《住宅室内装饰装修工程质量验收标准DB26T+1754-2023》提供施工图纸、设计说明及设计文件，隐藏工程验收记录、施工记录等，某甲公司未提供｡ 依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第23条规定可知，一审既然不认可张某1的证据，某甲公司应承担举证责任，否则应整改，道歉并赔偿张某1损失｡ 四、一审判决某甲公司支付张某1房租损失5000元，既无法弥补张某1损失，也不符合法律规定｡ 依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，本项目同户型或类似户型房屋月租金均在2300元以上，有的高达2800元，自2023年4月至今已有17个月,5000元仅相当于两个月的房租，无法弥补张某1的损失｡ 五、某某物业南昌分公司既没有出庭也没有提供任何证据，无法证明其提供了物业服务｡ 2023年4月至2024年4月期间的物业费张某1没有缴纳，是否需要缴纳应在判决书中注明｡ 某甲公司、某某物业南昌分公司对维修整改工作故意拖延和不作为，直至2024年8月17日仍有多个问题没得到整改，导致张某1无法入住｡ 这笔费用根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，应该由某甲公司、某某物业南昌分公司承担｡ 六、一审判决作出的“关于案涉房屋的品质整改仍存在的问题，由某甲公司继续整改、维修｡ ”没有明确完成的时间｡ 1、《江西省物业管理条例》第三章前期物业管理第四十条规定和《商品房购房和同》第十一条第三项的约定，某甲公司应早已完成整改，但从交房至2024年8月17日已经过510天，在张某1多次催促的情况下，仍有多个质量上的问题未整改｡ 一审判决做出后，张某1两次询问某甲公司是否完成整改，均以不知情或不回复应对，说明某甲公司完全没有履行自己义务的意愿｡ 按照合同约定，案涉房屋质量上的问题保修期均为二年，至今已经一年半，无法确保某甲公司完成整改｡ 七、张某1不同意一审判决关于诉讼费的认定，本案系对方单方面违约所引起，应由某甲公司、某某物业南昌分公司承担全部的费用。
某甲公司辩称：一审判决事实清楚，某甲公司认可一审判决｡ 案涉合同经双方盖章签字确认，未违反法律的强制性规定，合同合法有效｡ 对于因疫情延期交房三个月，依据有关政策规定，属于不可抗力，所以未逾期交房｡ 关于张某1提到的户内水管未走吊顶和三个房间一个支路的问题是张某1的主观臆断，因为所有的房屋都是统一的，属于批量次的装修，不存在针对张某1个人的问题，而且某甲公司经核查也未发现该问题｡ 一审判决认定的损失5000元是综合损失，是一审法院自由裁量权的酌定，不仅是指房租损失｡ 某某物业南昌分公司提供物业服务，房屋问题与其无关｡ 关于案涉房屋存在整改的问题，虽然没有明确时间但是某甲公司已经整改完毕，且房屋本身还在质保期内，故一审判决没有问题｡ 一审判决关于诉讼费的认定没有问题｡
二审认为，本案的争议焦点为：一、某甲公司是不是应向张某1支付2022年12月30日至2023年3月25日延期交房违约金;二、某甲公司是否应对张某1主张的案涉房子存在水管未走吊顶、三个房间电路仅一条支路、空调安装孔未预留等不符合整个小区标准的问题向张某1登报赔礼道歉;三、某甲公司和某某物业南昌分公司是不是应向张某1支付2023年4月至2024年4月每月房租2500元，共计32500元;四、2023年4月至2024年4月物业费每月284.5元共计3698.5元是否应由某甲公司和某某物业南昌分公司承担;五、一审案件受理费的分担问题｡
关于争议焦点一｡ 二审认为，南昌地区自2020年1月至3月和2022年3月至2022年5月受新型冠状肺炎疫情影响，实行了相应的管控措施｡ 南昌市自然资源和规划局2020年2月12日发布通知，对于受疫情影响不能按时开竣工的，可申请延期开竣工，延期时间视疫情情况原则上不超过6个月｡ 案涉合同约定交房时间为2022年12月30日，根据上述通知内容，某甲公司于2023年3月26日向张某1交付房屋并未超出因疫情影响的延期范围，一审判决认定某甲公司无需支付逾期交房违约金并无不当｡ 关于争议焦点二｡ 二审认为，案涉合同约定“保修期限为2年”，案涉房屋目前仍处于合同约定的质保期限内，张某1以“水管未走吊顶、三个房间电路仅一条支路”为由要求某甲公司登报向其赔礼道歉，依据不足，二审不予支持，其在二审要求鉴定的申请，二审不予准许｡ 关于争议焦点三。二审认为，案涉合同第十六条商品房质量约定：“...(3)买受人在交付商品房当日如对装饰、装修、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换，但不影响双方在商品房交付日办理房屋交接手续;(4)买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、装修、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房｡ ...”依据前述规定，案涉房屋已竣工验收，具备合同约定的交付条件，某甲公司也于2023年3月15日通知张某1交付案涉房屋，张某1应在收到通知后完成收房手续，其以案涉房子存在装修问题为由拒绝收房，依据不足｡ 此外，一审判决已结合案涉房屋的装修瑕疵，酌情认定某甲公司向张某1支付房租损失5000元，故张某1主张其租金损失32500元的意见不能成立，二审不予支持，其二审提交的证据二审不予采信｡ 合同附件十一第二十三条载明“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求做了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容，自愿承担约定的一切责任”，根据上述合同约定内容，张某1主张合同第十六条以及附件十一《补充协议》第七条第一款、第十二条系格式条款应属无效的意见，依据不足，二审不予采纳。关于争议焦点四｡ 二审认为，某某物业南昌分公司向小区提供的物业服务涉及全体业主共同利益，张某1仅以某甲公司与某某物业南昌分公司维修整改不作为为由而要求不承担物业费，是从根本上否定了某乙企业来提供服务的公共性，张某1的该项主张，二审不予支持。
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